„Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości” zamiast emerytury?

Tekst przeniesiony z like-a-geek.jogger.pl.

Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości (Fridomia) - okładka

Oto pierwsza książka, przy której robiłem notatki. 10 stron notatek. Zakup zwróci Ci się i jeśli wynajmujesz mieszkanie, i jeśli jesteś najemcą. Jest konkret!

, foto: Sherry

W skrócie: Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości vel Fridomia to podręcznik do podstawówki inwestowania w nieruchomości osadzony w polskich realiach XXI wieku.

Autorzy, Sławek Muturi (którego wczoraj poznałem osobiście) i Robert Zduńczyk są praktykami, którzy samodzielnie zbudowali sobie portfel nieruchomości zapewniający im wolność finansową (dochód pasywny pokrywający koszty utrzymania).

  • Zajęło im to po dwanaście lat.

  • Działali tak jak Kiyosaki(!), a Sławek stwierdził wczoraj, że książki Kiyosakiego potwierdziły jego doświadczenie.

  • Sami przyznają, że daleko im do listy najbogatszych Polaków.

Jak dojść do finansowej wolności (ale nie w miesiąc)

W przeciwieństwie do dziesiątek autorów, którzy już za chwilę zdradzą Ci sekret wielkiego bogactwa przy pracy przez dziewięć sekund w tygodniu, Sławek i Robert nie chcą zbić fortuny na sprzedaży książek (pisząc niszową książkę po polsku to trochę trudne). Chcą edukować rynek, a w przyszłości mieć z tego pewnie dużo większe zyski niż ze sprzedaży książki.

Sławek obiecał też, że napisze specjalną poradę, która na pewno Cię zainteresuje. Śledź blog!

Autorzy uważają, że każdy jest w stanie dojść do finansowej wolności. Ich recepta jest następująca:

  1. przez kilka miesięcy ucz się jednego lokalnego rynku (np. małe mieszkania we Wrocławiu),

  2. znajdź zdeterminowanego sprzedawcę (takiego, który np. wyjeżdża, odziedziczył mieszkanie w innym mieście, będzie miał mokro w majtkach jak zobaczy gotówkę),

  3. wyłóż około 20-30% własnego kapitału, a resztę pożycz, najlepiej nie z banku,

  4. wynajmuj: ograniczaj koszty mieszkań, optymalizuj cenę wynajmu (trochę poniżej aktualnej średniej na rynku) i minimalizuj czas, przez jaki mieszkania stoją puste,

  5. myśl cały czas o docelowym portfelu nieruchomości, a nie o jednym mieszkaniu,

  6. po jakimś czasie wynajmij firmę zarządzającą mieszaniami za 10-15% prowizji (uwaga, Sławek założył taką firmę).

Dwa powody dla których zarobisz czytając Fridomię

Wydaje się proste? To uważaj! Autorzy piszą nie tylko co powinieneś robić, ale również jak! Pokazują na przykład wyliczenia kiedy zlecić wynajem lokalu zewnętrznej firmie, informują o ile spadają ceny nieruchomości, kiedy opłaca się obniżyć cenę, co warto sprawdzić przed kupnem, gdzie zgłosić, że pieniądze ze sprzedaży mieszkania pójdą na kolejną inwestycję (i jak obniżyć podatki w ten sposób).

Więcej o książce dowiesz się z obszernych fragmentów na blogu

Co najlepsze, zwróci Ci się również, jeśli jesteś najemcą. Pokazuje co jest ważne dla wynajmującego, więc kiedy będziesz szukał mieszkania możesz zaproponować, że np. znajdziesz sobie następcę w zamian z niższy czynsz. Jeśli wynajmujący jest myślący, to na pewno na to pójdzie (książka wyjaśnia dlaczego).

-50% na mieszkania tylko do 2018

Ja chciałbym się skupić na podanej jednej ze strategii budowania portfela nieruchomości:

  1. zbierz pieniądze na mieszkanie,

  2. weź kredyt na 4 mieszkania, każde z wkładem własnym 25%,

  3. poczekaj, aż ich wartość wzrośnie dwa razy (średnio 7,3 roku),

  4. sprzedaj dwa i spłać pozostałe,

  5. masz dwa mieszkania bez długu,

Oczywiście gdybyś włożył pieniądze będące odpowiednikiem jednego mieszkania na 5% lokatę, to po 7 latach miałbyś gotówkę na prawie 1,5 mieszkania, więc zyskujesz nawet jeśli twoje mieszkania nie zarabiają z czynszu.

Skoro to takie fajne, to dlaczego nie wziąć od razu 100 mieszkań, poczekać aż podrożeją dwukrotnie i zostawić sobie 50? Problem w tym, że przez jakiś czas mieszkania nie mają lokatora, więc musiałbyś do nich dokładać. Prawdopodobnie miałbyś mały kłopot, gdybyś nagle musiał zapłacić ratę za 10 mieszkań, prawda? Oczywiście o ile w ogóle dostałbyś kredyt na 100 mieszkań.

Skrytykuj tę strategię!

I teraz pojawia się pytanie, czy to naprawdę jest takie łatwe? Znam osobiście dwie osoby, które działają w ten sposób, trzecia zaczęła parę lat temu, a ostatnio dowiedziałem się o kolejnej. Wczoraj poznałem Sławka i kilkanaście innych osób, które są na początku podobnej drogi.

Te 30% wartości pierwszego mieszkania (kawalerki) to cena samochodu, czyli nie tak dużo jak mi się wydawało. Jako że nie wierzę, że emerytura z ZUS-u i OFE pozwoli mi przeżyć, budowanie portfela nieruchomości wydaje mi się niezłym rozwiązaniem. I tu pojawia się problem: czy rzeczywiście tak jest?

Mam więc nietypową prośbę: jeśli masz własne doświadczenia, skrytykuj ten pomysł :).